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深圳楼市限购加码三年:二手房价跌了5% 成交量下滑近六成

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  3年前,面对一片火热的楼市,深圳出台了“715新政”,其中的限购加码封锁了大批购房名额,楼市也在短期内骤然降温。

  当时新的限购政策主要为:深户需入户满3年且社保满3年才有购房资格,而非深户要5年社保才有购房资格。

  这三年来,在地产行业下行以及深圳后续加码严格调控政策的背景下,深圳楼市早已失去往日辉煌,房价也真的降了。

  不少因在新政发布前夜失去购房名额的购房者不会再觉得遗憾,而赶在715新政前成功买房的人也没有了曾经那种幸运感。

  乐有家研究中心统计数据显示,2023年上半年深圳二手房均价已从2020年的6.9万元/平方米下降至6.5万元/平方米,下降幅度约为5.8% 。

  具体分区域来看,除龙华持平外,其他各区二手房价均出现不同程度的下调。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7-9个点,相对其他区而言降幅较大,这也坐实了“深圳房价回到2019/2020年”这一说法。

  当时刚落户深圳近一年多的王女士恰好赶在深圳715新政发布前,在位于深圳西部的宝安西乡购买下一套住宅,单价接近7万元/平方米。王女士告诉界面新闻,政府后来发布该小区的参考价是5.7万元/平方米,如今实际成交房价已降了不少,只有5.5万元/平方米左右。

  乐有家研究中心指出,过去6年里,深圳西部的房子升值较多,但在近3年的回调期里也受到了一定程度影响。尤其是2021年2月二手房参考价政策出台后,西部楼盘的参考价与当时实际价格之间差距较大,对楼市带来较大的震荡。

  房价下跌的同时,另一影响购房成本的因素——房贷利率也在下调。

  从房贷利率挂钩的LPR来看,2020年以来,五年期以上LPR已经下调6次,目前已降至4.2%,为近32年来的最低水平。据界面新闻了解,当前深圳首套房贷利率约为4.5%,较2020年上半年减少了约0.5个百分点。

  乐有家研究中心指出,历经近三年调整,深圳房价的水分已经被挤压出不少,业主的报价也更加理性。房价降低+利率下调,最利好的群体就是刚需购房者,上车门槛显著降低,购房成本得以减少,月供压力有所缓解。

  此外,今年上半年,深圳在楼市政策调控方面也做出了松绑动作,不但将首套房住房公积金贷款额度上调至最高126万元,还全面推行二手房带押过户,最受关注的是则解除了二手房参考价制度的强大威慑力。

  众所周知,自2021年2月8日二手房参考价制度指导价执行以来,加之疫情管控的影响,深圳二手房市场成交便陷入低迷状态。

  今年4月,深圳银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准,不再以二手房参考价为准。

  要知道,二手房参考价制度要想真正发挥作用,需要银行按参考指导价来放款,通过变相提高首付款来抑制投资客炒房,如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多地在于平缓市场情绪,稳定预期,对二手房的实际市场成交价格影响较小。

  即便如此,从今年上半年深圳楼市的表现来看,购房者获得的刺激有限。

  据乐有家研究中心统计数据,今年上半年深圳二手住宅过户量达到16236套,虽然同比上涨63%,但相比限购加码前的2020年上半年的4.4万套,如今成交量已下跌近六成,也远低于近十年来同期平均成交水平。

  美联物业研究中心指出,在一季度前期积累的需求集中释放,深圳二手房市场迎来一波回暖,但并非市场真正回暖,在二季度回暖行情便难以为继。

  在此背景下,还有一个备受关注的问题,就是如今距离715新政已快满三年,又有一批深户社保满三年和非深户社保满五年的的人将获得房票,这一数量可能为数十万张,而随着这批房票的释放,深圳楼市是否会出现新一轮购房潮?

  乐有家调研结果显示,715政策满3年对市场的利好有限,购房者整体较为谨慎,超六成受访者认为对市场影响有限或没影响。

  “一方面由于715新政出台时,部分购房者已经是深户并缴纳了一段时间社保,这类需求在近两年会陆续释放,并不需要等到新政满3年。此外,当下大环境充满不确定性,市场观望情绪浓厚,整体较为谨慎。”

  美联物业研究中心也指出,目前深圳二手房市场客户信心仍较为欠缺,大多以观望为主;同时,不少业主对后市预期缺乏信心,怕跌破自己所持有的成本线,会选择将自己的物业挂牌出让,导致挂牌房源增加。

  深圳的新房市场也对二手房市场造成积压。近期新房市场不断推出性价比高的限价新房产品,不少客户首选打新。

  美联物业研究中心认为,若无利好刺激,下半年深圳二手房市场或将继续维持目前的水平,不排除成交量进一步走低的可能性。

(文章来源:界面新闻)

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