去年底菏泽取消限售、广州松绑公寓限购、青岛取消摇号购房等政策以来,各大媒体平台上有关“利好”不断,一时间,楼市回暖似乎成为年后楼市的基调。
然而,数据并不支持“楼市回暖”一说。中国指数研究院监测数据显示,2月份主要城市商品房成交面积同比下降7.3%。与此同时,克而瑞数据显示,2月份TOP100房企合约销售4470亿元,同比下滑15.6%。
菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落,但这也反应了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”,转变为“因城施策”“一城一策”,调控主体责任也从部委下放到地方政府。
多地明确“一城一策”,楼市仍将以“稳”为基调
2018年12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确提出取消此前“主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”,正式取消早前“取得产权证书满2年后方可上市交易”“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的限售政策。这也被市场解读为楼市调控出现“松动”。
值得一提的是,就在山东菏泽发布上述通知的次日,广州发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,规定2017年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。这也意味着广州不再一刀切地执行“商服类地产项目不得销售给个人”政策。
2018年12月27日晚,衡阳出台《关于暂停执行的通知》,拟暂停执行限价政策。不过该文件随后被官方以“其影响有悖于部门出台文件的初衷”为由撤回。
2018年12月31日,青岛市高新区发布文件,暂停执行“青岛市高新区商品房公证摇号售房规则”。
实际上,上述这些城市对楼市调控政策进行微调,其调控思路与过去的“政策一刀切”“被约谈”相比已有比较明显的转变。
去年底召开的全国住建工作会议上,住建部部长王蒙徽就曾指出,坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
上述城市楼市政策的微调,正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的“一城一策”调控思路的具体体现。
值得注意的是,早前多个城市还在地方两会中明确表示要实行“一城一策”。仅今年1月份,已有河南省、安徽省、上海市,以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙等地纷纷表示要实行“一城一策”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,不同的区域、不同的量级、不同的城市,其房地产市场呈现出的特点不尽相同。“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现,更加科学实际、实事求是。其含义在于,地方政府将获得更大的调控自主权,根据自身实际情况进行调控。但同时,地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。
取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖?
“调控依然会继续,会放松但不会放开,楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。他同时认为,“房住不炒”仍是长期定位,回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出。
实际上,自2003年被确定为国民经济的支柱产业后,房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年,通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”,房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。
当然,通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时,随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。
目前,我国经济运行保持总体平稳,但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%,为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车,投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年,固定资产投资增速为5.9%,较上年回落1.3个百分点,增速自2009年以来呈逐年下降趋势;社会消费品零售总额同比增长9%,创2000年以来新低;贸易顺差2.33万亿元,为近4年最低,同比增长负18.3%。
复杂严峻的经济形势下,是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢?房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢?
多位业内人士持否定观点,并表示当前楼市调控思路已发生变化,房价报复性上涨的历史将难再现,“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。
今年政府工作报告也指出,“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”
“一些城市提出‘一城一策’,不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进说,“虽然调控思路已发生变化,但目标都是一致的,即要促进楼市稳定健康发展,积极落实‘房住不炒’的目标。”(每日经济新闻)
楼市局部躁动,整体难言回暖
最近的楼市有些许诡异。“广州再出新地王”、“深圳8000万豪宅秒光”“南京3000人看房团”的消息不断搅起波澜,楼市回暖传言不断。
然而,头部房企的行动却指向另一个反向。日前,恒大宣布全国住宅均可9折出售,碧桂园开启大规模人员调整,有部门已确定裁员50%。而万科郁亮在内部邮件中表示不要再寄望于“触底反弹”,要做好长期准备。
大公司对于市场前景的“谨慎判断”,与“回暖传闻”南辕北辙,这让李洁更加焦躁。春节前,她就开始四处看房,当时感觉看房的人很少,但年后尤其最近两三周,看房的人明显增多。“都是被最近的市场消息搅动,预期有点变化了。”李洁说。
实际上,最近房地产市场确实躁动频频。春节后,苏州土拍市场重回“争抢模式”,一天成交近百亿元人民币。随后,无锡、南京、蚌埠等地相继传出在售楼盘涨价的消息,市场情绪隐隐活跃。
而不久前的2月22日,华润深圳湾瑞府开盘,因操作人数众多,看房预约软件失灵。市场消息称,该项目开盘就售出约五成房源,400平方米总价约8000万元的D户型被瞬间“秒光”,230平方米户型产品也已售罄。
随后一天,南京千人看房团亦搅起风波。2月23日,65辆大巴载着3000多看房人,从南京河西大街统一出发,奔赴南京市区及周边溧水、句容等地的72家楼盘。如此大规模阵仗,成功搅起舆论波澜。
但实际情况如何呢?深圳8000万豪宅被秒光,其实并不影响楼市,豪宅与全国楼市整体情况关系不大;而南京千人看房团只是一平台组织的例行商业活动,已经持续七年。
一位上市房企高管告诉第一财经,最近一些项目确实有回暖迹象,来访认购额均有改善,但只是个别城市的个别项目,并不具有普遍意义。
“大的市场判断是,当前楼市还是处于降温态势的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。但为什么近期楼盘会有火爆现象呢?
“一是房企推盘节奏加快,这又和政府的审批有关;二是购房需求持续观望以后,也到了必须入市和选房的阶段;同时部分开发商积极去库存,给予相对好的购房优惠条件;银行政策也开始跟进,这时市场会有积极入市的可能。”
而在合硕机构首席分析师郭毅看来,从去年到今年,一系列货币信贷政策和调控政策使整个购房预期发生转变。此外,一些城市房价小幅度下调,触发了购房者的抄底心态。
与蠢蠢欲动的楼市情绪相比,实际交易数据才更能反映真实情况。而从销售数据和土地成交来看,整体市场难言彻底“回暖”。
过去一个月,销售下滑趋势仍未扭转。根据克而瑞和亿翰公布的2019年1~2月销售业绩排行榜数据,百强房企销售情况不佳,同比下滑幅度较大,尤其是龙头房企1~10强下滑幅度最大,达到21.4%。
海通证券研究报告同样指出,2月数据下行幅度较大与当期推盘收缩和上年基数较大有关,同时也受到需求萎靡影响。预期全年TOP100销售同比最差增速应该在一季度,而二季度伴随销售下行和正常推盘,销售同比增速有望触底回升。(第一财经日报)
保利研究院:2019年楼市继续“调整”
保利研究院在3月6日发布《保利2018-2019年房地产行业白皮书》(下称《白皮书》),这是保利第三年发布《白皮书》。
今年的白皮书提出未来将进入到“人才红利”阶段,高素质人群将大规模涌向经济发达的城市群中。
与此同时,保利并未显露太多悲观情绪,其认为未来5-10年房地产市场仍将保持10万亿+的规模。在这种心态下,保利认为2019年将出现点状机会,下半年先行的一二线城市有望率先筑底放量。相比于对增量市场的信心,保利对于存量市场的信心略显不足。
从保利对于城市、规模、人口的认知,能清晰看到保利战略布局的心思,如何抢占城市的先机,是否还应该继续扩大规模,这份《白皮书》能窥见一二。
优势资源向核心城市聚集
保利在《白皮书》中将城市的发展比喻为“城市晋级赛”。这意味着大城市将会越来越强。白皮书中指出,“未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性”。
《白皮书》从“人才”的维度进一步论证这一结论。我国的出生人口逐年递减,人口内部结构正在发生巨变:“未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局”,也就是说,未来是“人口素质红利”的爆发期,而这部分接受过高等教育的人才将会去到经济更发达、机会更广阔的城市群中。
针对这种规律,保利将目光集中于京津冀、长三角、粤港澳三大城市群,以及最近两年迅速崛起的中部、西南城市群,提出“最优百城”的说法,这“百城”是上述五个城市群的核心城市及周边辐射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家庄等;长三角城市群中包含上海、南京、苏州、宁波、杭州、合肥等;粤港澳城市群包含广州、深圳等;中部城市群包含武汉、长沙等;西南城市群则是成都、重庆、贵阳等。
《白皮书》称,长三角、粤港澳两地均属于高度市场化城市群,是资本高地,经济活力强;中部、西部城市群是典型的崛起型城市群,在最近两年的发展过程中,承接了东部大量高端制造业,形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。
这些结论与保利的城市布局基本一致,从2017年年报中可见,华南、华东、中部、西部占比最高,累计结算面积最低的华东板块占有率也有14.26%。
在“峰值时代”,保利认为“城市的生命周期就是房地产的生命周期”,因此其将继续深入五大城市群,布局经济更强、人口素质更高的城市群。(第一财经)